Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: Όταν η οικονομική ανάπτυξη δεν εξασφαλίζει ένα προσιτό σπίτι

Η ελληνική οικονομία αναπτύσσεται, η ανεργία υποχωρεί και τα δημόσια οικονομικά παρουσιάζουν σαφή βελτίωση. Για ένα μεγάλο μέρος της κοινωνίας, όμως, η οικονομική πρόοδος δεν έχει μεταφραστεί σε προσιτή και ασφαλή κατοικία.

Τα ενοίκια, οι τιμές των ακινήτων, η ενέργεια και οι καθημερινές δαπάνες κατοικίας απορροφούν όλο και μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος. Νέοι εργαζόμενοι καθυστερούν να εγκαταλείψουν την οικογενειακή κατοικία, οικογένειες δυσκολεύονται να βρουν κατάλληλο σπίτι και χαμηλόμισθοι αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο ενεργειακής φτώχειας ή συσσώρευσης οφειλών.

Η στεγαστική κρίση δεν αποτελεί πλέον ένα προσωρινό αποτέλεσμα της ανόδου των τιμών. Έχει εξελιχθεί σε διαρθρωτικό οικονομικό και κοινωνικό πρόβλημα.

Τι σημαίνει «στεγαστική επιβάρυνση»

Η Eurostat θεωρεί ότι ένα νοικοκυριό αντιμετωπίζει υπερβολική στεγαστική επιβάρυνση όταν οι συνολικές δαπάνες κατοικίας ξεπερνούν το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του.

Οι δαπάνες δεν περιορίζονται στο ενοίκιο ή στη δόση του στεγαστικού δανείου. Περιλαμβάνουν επίσης:

• ηλεκτρική ενέργεια,
• θέρμανση,
• νερό,
• κοινόχρηστα,
• φόρους και τέλη,
• βασικές δαπάνες συντήρησης.

Το 2024 η Ελλάδα κατέγραψε το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής υπερεπιβάρυνσης στην Ευρωπαϊκή Ένωση:

• περίπου 29% του πληθυσμού στις πόλεις,
• περίπου 28% στις αγροτικές περιοχές.

Ο ευρωπαϊκός μέσος όρος ήταν περίπου 10% στις πόλεις και 6% στις αγροτικές περιοχές.

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι, επομένως, αποκλειστικά πρόβλημα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Εμφανίζεται και σε μικρότερες πόλεις, νησιά, τουριστικές περιοχές και αγροτικές κοινότητες.

Οι ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις αποκαλύπτουν το πραγματικό βάθος της κρίσης

Ένας ακόμη πιο ανησυχητικός δείκτης είναι η αδυναμία έγκαιρης πληρωμής των στεγαστικών υποχρεώσεων.

Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2024 περίπου 43% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε μία ή περισσότερες από τις ακόλουθες υποχρεώσεις:

• ενοίκιο,
• στεγαστικό δάνειο,
• ηλεκτρική ενέργεια,
• νερό,
• θέρμανση ή άλλους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.

Ο αντίστοιχος μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν περίπου 9%.

Το 43% δεν σημαίνει ότι όλοι οι πολίτες βρίσκονται ταυτόχρονα πίσω σε όλες τις πληρωμές. Δείχνει, όμως, ότι ένα εξαιρετικά μεγάλο μέρος της κοινωνίας έχει αντιμετωπίσει αδυναμία έγκαιρης κάλυψης τουλάχιστον μίας βασικής στεγαστικής υποχρέωσης.

Γιατί αυξήθηκαν τόσο οι τιμές

Η κρίση δεν οφείλεται σε έναν μόνο παράγοντα. Είναι το αποτέλεσμα ταυτόχρονης αύξησης της ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς.

Περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα

Κατά τη διάρκεια της πολυετούς οικονομικής κρίσης μειώθηκε δραστικά η κατασκευή νέων κατοικιών. Η παραγωγή νέου οικιστικού αποθέματος δεν ακολούθησε τις μεταβαλλόμενες ανάγκες των νοικοκυριών.

Ακόμη και όταν η οικοδομική δραστηριότητα άρχισε να ανακάμπτει, το κόστος υλικών, ενέργειας, γης και χρηματοδότησης είχε ήδη αυξηθεί.

Χιλιάδες κενές ή αναξιοποίητες κατοικίες

Η Ελλάδα διαθέτει σημαντικό αριθμό κενών κατοικιών. Πολλά ακίνητα, όμως, δεν είναι άμεσα διαθέσιμα επειδή:

• χρειάζονται εκτεταμένη ανακαίνιση,
• έχουν πολυδιασπασμένη ιδιοκτησία,
• παρουσιάζουν νομικές εκκρεμότητες,
• ανήκουν σε κληρονόμους που δεν συμφωνούν,
• παραμένουν δεσμευμένα σε διαδικασίες διαχείρισης οφειλών,
• οι ιδιοκτήτες φοβούνται το κόστος ή τον κίνδυνο της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Η ύπαρξη ενός κλειστού διαμερίσματος δεν σημαίνει ότι μπορεί να μετατραπεί αμέσως σε ασφαλή και λειτουργική κατοικία.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Σε περιοχές με υψηλή τουριστική ζήτηση, η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να προσφέρει μεγαλύτερα έσοδα από τη μακροχρόνια ενοικίαση.

Η επίδρασή της δεν είναι ίδια σε ολόκληρη τη χώρα. Είναι, όμως, ιδιαίτερα σημαντική:

• στα ιστορικά κέντρα,
• στα νησιά,
• στους τουριστικούς δήμους,
• σε περιοχές γύρω από μεγάλα αξιοθέατα.

Όταν σημαντικός αριθμός κατοικιών μεταφέρεται από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια αγορά, η προσφορά για τους μόνιμους κατοίκους μειώνεται.

Επενδυτική ζήτηση

Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, η ζήτηση από το εξωτερικό και η αντιμετώπιση της κατοικίας ως επενδυτικού περιουσιακού στοιχείου αύξησαν τις τιμές.

Η επένδυση σε ακίνητα μπορεί να στηρίξει την οικοδομή και την οικονομική δραστηριότητα. Όταν, όμως, συγκεντρώνεται σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά, μπορεί να απομακρύνει τις τιμές από τα εισοδήματα των μόνιμων κατοίκων.

Χαμηλά διαθέσιμα εισοδήματα

Το στεγαστικό πρόβλημα δεν εξηγείται μόνο από τις υψηλές τιμές. Εξηγείται και από την περιορισμένη αγοραστική δύναμη.

Μία κατοικία μπορεί να είναι φθηνότερη σε απόλυτες τιμές από την αντίστοιχη κατοικία άλλης ευρωπαϊκής χώρας και ταυτόχρονα λιγότερο προσιτή, εάν οι μισθοί είναι σημαντικά χαμηλότεροι.

Το κρίσιμο μέγεθος δεν είναι μόνο το ενοίκιο. Είναι ο λόγος:

Συνολικό κόστος κατοικίας ÷ διαθέσιμο εισόδημα

Το παράδοξο της ελληνικής αγοράς

Σύμφωνα με τη Eurostat, το γενικό επίπεδο του κόστους κατοικίας στην Ελλάδα το 2024 βρισκόταν περίπου 29% κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Παράλληλα, η Ελλάδα είχε τα υψηλότερα ποσοστά υπερβολικής στεγαστικής επιβάρυνσης.

Δεν υπάρχει αντίφαση.

Οι κατοικίες μπορεί να είναι φθηνότερες σε απόλυτα ευρώ από τις κατοικίες της Ιρλανδίας, της Δανίας ή του Λουξεμβούργου. Τα ελληνικά εισοδήματα, όμως, είναι επίσης χαμηλότερα. Ως αποτέλεσμα, το κόστος στέγασης απορροφά μεγαλύτερο ποσοστό του οικογενειακού προϋπολογισμού.

Αυτό αποδεικνύει ότι η αντιμετώπιση της κρίσης δεν μπορεί να βασιστεί μόνο στον έλεγχο των τιμών. Χρειάζεται και ουσιαστική ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος.

Παράδειγμα οικογενειακού προϋπολογισμού

Ας εξετάσουμε ένα ενδεικτικό νοικοκυριό με καθαρό διαθέσιμο εισόδημα 1.500 ευρώ τον μήνα.

Το κόστος κατοικίας αντιστοιχεί στο:

930 ÷ 1.500 = 62% του διαθέσιμου εισοδήματος

Μετά τη στέγαση απομένουν 570 ευρώ για:

• τρόφιμα,
• μετακινήσεις,
• ένδυση,
• υγεία,
• εκπαίδευση,
• επικοινωνίες,
• έκτακτες ανάγκες,
• αποταμίευση.

Ακόμη και αν το ενοίκιο ήταν 600 ευρώ, το συνολικό κόστος κατοικίας θα παρέμενε κοντά στο 55% του εισοδήματος.

Για να υποχωρήσει ο δείκτης κάτω από το όριο του 40%, το ίδιο νοικοκυριό θα χρειαζόταν είτε σημαντικά φθηνότερη κατοικία είτε διαθέσιμο εισόδημα άνω των 2.300 ευρώ.

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ»

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» δημιουργήθηκε για να υποστηρίξει την αγορά πρώτης κατοικίας με ευνοϊκότερους όρους χρηματοδότησης.

Ο συνολικός προϋπολογισμός του ανέρχεται σε 2 δισ. ευρώ:

• 1 δισ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης με μηδενικό επιτόκιο,
• 1 δισ. ευρώ από τις συμμετέχουσες τράπεζες.

Το πρόγραμμα σχεδιάστηκε για περίπου 20.000 δικαιούχους. Το ανώτατο δάνειο μπορεί να φτάσει τις 190.000 ευρώ και να καλύψει έως το 90% της αξίας του ακινήτου.

Μέχρι τον Απρίλιο του 2026 είχαν εγκριθεί:

• 13.461 δάνεια,
• συνολικής αξίας 1,617 δισ. ευρώ,
• με μέσο δάνειο περίπου 120.150 ευρώ,
• και απορρόφηση του προϋπολογισμού κατά 84,1%.

Τι δείχνουν οι αριθμοί

Το μέσο εγκεκριμένο δάνειο των 120.150 ευρώ αντιστοιχεί περίπου στο 63% του ανώτατου επιτρεπόμενου δανείου των 190.000 ευρώ.

Η υψηλή απορρόφηση αποδεικνύει ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση για προσιτή χρηματοδότηση πρώτης κατοικίας.

Το πρόγραμμα προσφέρει ουσιαστικό όφελος στους δικαιούχους, επειδή το 50% του δανείου χρηματοδοτείται χωρίς τόκο. Μειώνει έτσι τη μηνιαία δόση σε σύγκριση με ένα συμβατικό στεγαστικό δάνειο.

Το οικονομικό όριο των επιδοτούμενων δανείων

Τα επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια ενισχύουν την αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών. Δεν αυξάνουν, όμως, αυτομάτως τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών.

Εάν η προσφορά κατάλληλων ακινήτων είναι περιορισμένη, η πρόσθετη ζήτηση μπορεί να οδηγήσει σε:

• αύξηση των ζητούμενων τιμών,
• ανταγωνισμό μεταξύ των δικαιούχων,
• απορρόφηση μέρους της επιδότησης από τους πωλητές,
• αποκλεισμό πολιτών που δεν διαθέτουν ίδια κεφάλαια,
• μεταφορά της ζήτησης σε παλαιότερα ακίνητα.

Το πρόγραμμα βοηθά συγκεκριμένα νοικοκυριά. Δεν μπορεί μόνο του να λύσει τη συνολική στεγαστική κρίση.

Για να είναι αποτελεσματική η πολιτική, η ενίσχυση της ζήτησης πρέπει να συνοδεύεται από αύξηση της προσφοράς.

Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»

Το πρόγραμμα στοχεύει στην επαναφορά κενών κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά μίσθωσης.

Η αρχική του μορφή προέβλεπε:

• συνολικό προϋπολογισμό 50 εκατ. ευρώ,
• επιδότηση έως 40%,
• επιλέξιμες δαπάνες ανακαίνισης έως 10.000 ευρώ.

Η οικονομική λογική είναι ορθή: αντί να κατασκευάζονται μόνο νέες κατοικίες, ενεργοποιείται μέρος του υφιστάμενου αποθέματος.

Το ύψος της αρχικής επιδότησης, όμως, μπορεί να είναι ανεπαρκές για ακίνητα που χρειάζονται:

• ηλεκτρολογική αναβάθμιση,
• υδραυλικές εργασίες,
• ενεργειακή ανακαίνιση,
• αντικατάσταση κουφωμάτων,
• επισκευή μπάνιου και κουζίνας,
• αντιμετώπιση υγρασίας,
• στατικές παρεμβάσεις.

Εάν μια ουσιαστική ανακαίνιση κοστίζει 25.000–40.000 ευρώ, μια περιορισμένη επιδότηση δεν αρκεί για ιδιοκτήτες χωρίς πρόσβαση σε αποταμίευση ή δανεισμό.

Ποιοι μένουν εκτός των προγραμμάτων

Τα προγράμματα αγοράς κατοικίας δεν βοηθούν όλους με τον ίδιο τρόπο.

Μπορεί να αποκλείονται:

• πολίτες με χαμηλή πιστοληπτική ικανότητα,
• εργαζόμενοι με ασταθές εισόδημα,
• άνεργοι,
• νέοι χωρίς ίδια κεφάλαια,
• μονογονεϊκές οικογένειες,
• άνθρωποι με ήδη υψηλές οφειλές,
• ηλικιωμένοι ενοικιαστές,
• πολίτες που δεν μπορούν να βρουν επιλέξιμο ακίνητο.

Η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να περιορίζεται στην επιδότηση της ιδιοκτησίας. Χρειάζεται ξεχωριστό πλαίσιο για τους ενοικιαστές και τα νοικοκυριά που δεν μπορούν να αποκτήσουν κατοικία.

Οι κοινωνικές συνέπειες

Η στεγαστική κρίση επηρεάζει πολύ περισσότερα από τον οικογενειακό προϋπολογισμό.

Δημογραφικό

Όταν ένα νέο ζευγάρι δεν μπορεί να εξασφαλίσει κατάλληλη κατοικία, καθυστερεί:

• την ανεξαρτητοποίησή του,
• τη δημιουργία οικογένειας,
• την απόκτηση παιδιών.

Αγορά εργασίας

Υψηλά ενοίκια σε τουριστικές περιοχές δυσκολεύουν την προσέλκυση:

• εκπαιδευτικών,
• γιατρών,
• νοσηλευτών,
• αστυνομικών,
• εποχικών εργαζομένων,
• εργαζομένων στην εστίαση.

Μπορεί να υπάρχουν κενές θέσεις εργασίας, αλλά να μην υπάρχουν κατοικίες που να μπορούν να πληρώσουν οι εργαζόμενοι.

Εκπαίδευση

Οι φοιτητές και οι οικογένειές τους αντιμετωπίζουν υψηλό κόστος, ιδιαίτερα σε πόλεις με περιορισμένη φοιτητική στέγη.

Υγεία

Η οικονομική ανασφάλεια, ο κίνδυνος έξωσης και η ενεργειακή φτώχεια επιβαρύνουν τη σωματική και ψυχική υγεία.

Περιφερειακή ανάπτυξη

Η έλλειψη προσιτής κατοικίας εμποδίζει τη μετακίνηση εργαζομένων και περιορίζει την ανάπτυξη επιχειρήσεων σε περιοχές με υψηλές τιμές.

Ποια πολιτική χρειάζεται

Η αντιμετώπιση της κρίσης απαιτεί συνδυασμό παρεμβάσεων.

1. Κοινωνική κατοικία

Η Ελλάδα χρειάζεται μόνιμο απόθεμα κοινωνικών και προσιτών κατοικιών, με ενοίκια που συνδέονται με το εισόδημα.

Η πολιτική μπορεί να αξιοποιήσει:

• δημόσια ακίνητα,
• εγκαταλελειμμένα κτίρια,
• συνεργασίες με δήμους,
• μακροχρόνιες συμβάσεις με ιδιώτες,
• ευρωπαϊκή χρηματοδότηση.

2. Ενεργοποίηση κενών κατοικιών

Χρειάζονται ισχυρότερα κίνητρα για:

• ανακαίνιση,
• ενεργειακή αναβάθμιση,
• μακροχρόνια μίσθωση,
• επίλυση κληρονομικών και ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων.

Τα κίνητρα πρέπει να συνοδεύονται από υποχρέωση διατήρησης του ακινήτου στη μακροχρόνια αγορά για συγκεκριμένο διάστημα.

3. Στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Δεν χρειάζεται ενιαία απαγόρευση για ολόκληρη τη χώρα. Χρειάζεται τοπική ρύθμιση βάσει δεδομένων.

Σε περιοχές υψηλής πίεσης μπορούν να εξεταστούν:

• ανώτατος αριθμός αδειών,
• χρονικά όρια,
• ειδικές ζώνες,
• διαφοροποιημένη φορολογία,
• υποχρέωση επαγγελματικής αδειοδότησης για πολλαπλά ακίνητα.

4. Προστασία των ενοικιαστών

Χρειάζονται:

• μεγαλύτερη ασφάλεια στις συμβάσεις,
• διαφανής καταγραφή των ενοικίων,
• ταχύτερη επίλυση διαφορών,
• προστασία από καταχρηστικές πρακτικές,
• στοχευμένο επίδομα στέγασης.

5. Αύξηση της προσφοράς

Οι δήμοι πρέπει να γνωρίζουν πόσες κατοικίες χρειάζονται, σε ποιες περιοχές και για ποιες κοινωνικές ομάδες.

Η νέα οικοδομική δραστηριότητα πρέπει να συνδέεται με:

• υποδομές,
• δημόσιες μεταφορές,
• ενεργειακή αποδοτικότητα,
• ποσοστό προσιτών κατοικιών,
• προστασία του περιβάλλοντος.

6. Αξιοποίηση δεδομένων

Χρειάζεται ενιαίο παρατηρητήριο κατοικίας με στοιχεία για:

• πραγματικά ενοίκια,
• κενές κατοικίες,
• βραχυχρόνιες μισθώσεις,
• τιμές πώλησης,
• εισοδήματα,
• εξώσεις,
• ενεργειακή φτώχεια,
• τοπικές ανάγκες.

Χωρίς αξιόπιστα δεδομένα, η στεγαστική πολιτική κινδυνεύει να ενισχύει τη ζήτηση σε περιοχές όπου η προσφορά παραμένει ανελαστική.

Συμπέρασμα

Η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει απλώς άνοδο των ενοικίων. Αντιμετωπίζει μία κρίση προσιτότητας, προσφοράς και κοινωνικής προστασίας.

Τα επίσημα στοιχεία είναι ιδιαίτερα ανησυχητικά:

• 29% υπερβολική στεγαστική επιβάρυνση στις πόλεις,
• 28% στις αγροτικές περιοχές,
• 43% του πληθυσμού σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικές υποχρεώσεις ή λογαριασμούς.

Τα προγράμματα επιδοτούμενων δανείων βοηθούν χιλιάδες νοικοκυριά και πρέπει να αξιολογηθούν θετικά ως στοχευμένα εργαλεία. Δεν αρκούν, όμως, για την αντιμετώπιση μιας κρίσης που αφορά εκατομμύρια ενοικιαστές, νέους, χαμηλόμισθους και οικογένειες χωρίς πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό.

Πηγές

• Eurostat – Housing in Europe 2025
• Eurostat – Τιμές κατοικιών και ενοίκια στο τέταρτο τρίμηνο του 2025
• Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας – Πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ»
• Επίσημα στοιχεία για τις εγκρίσεις του «Σπίτι μου ΙΙ»
• Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας – «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»
• Κρατικός Προϋπολογισμός 2026

Η ετυμηγορία του οικονομολόγου

Η στεγαστική κρίση αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτυχίας της αγοράς να εξασφαλίσει ένα κοινωνικά αναγκαίο αγαθό σε προσιτή τιμή.

Η κατοικία έχει διπλή οικονομική λειτουργία:

• είναι βασικό αγαθό για το νοικοκυριό,
• είναι επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο για τον ιδιοκτήτη.

Όταν η δεύτερη λειτουργία υπερισχύει πλήρως της πρώτης, οι τιμές μπορούν να αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα. Η αγορά εξακολουθεί να λειτουργεί και οι συναλλαγές συνεχίζονται, αλλά όλο και περισσότεροι πολίτες αποκλείονται.

Τα επιδοτούμενα δάνεια μειώνουν το χρηματοδοτικό κόστος για τους δικαιούχους. Εάν, όμως, δεν αυξάνεται ταυτόχρονα η προσφορά κατοικιών, μέρος της επιδότησης μπορεί να μεταφερθεί στις τιμές πώλησης.

Τα επιδόματα ενοικίου προσφέρουν αναγκαία ανακούφιση. Σε μια αγορά με ανεπαρκή προσφορά, όμως, μέρος της ενίσχυσης μπορεί σταδιακά να ενσωματωθεί στα υψηλότερα ενοίκια.

Η οικονομικά αποτελεσματική πολιτική πρέπει να κινηθεί ταυτόχρονα σε τρεις κατευθύνσεις:

1. Αύξηση της πραγματικής προσφοράς κατοικιών.
2. Προστασία του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών.
3. Δημιουργία μόνιμου αποθέματος κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.

Η τελική ετυμηγορία

Η στεγαστική κρίση δεν θα λυθεί μόνο με περισσότερα δάνεια ούτε μόνο με προσωρινά επιδόματα. Χρειάζεται μακροχρόνια εθνική πολιτική κατοικίας που θα αντιμετωπίζει το σπίτι ως βασική κοινωνική υποδομή και όχι αποκλειστικά ως επενδυτικό προϊόν.

Η δημοσιονομική ανάπτυξη δεν μπορεί να θεωρείται κοινωνικά επιτυχημένη όταν το 29% των κατοίκων των πόλεων δαπανά υπερβολικό μέρος του εισοδήματός του για στέγαση και το 43% αντιμετωπίζει καθυστερήσεις σε βασικές υποχρεώσεις κατοικίας.

Μια οικονομία δεν είναι πραγματικά ισχυρή επειδή αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων. Είναι ισχυρή όταν οι άνθρωποι που εργάζονται σε αυτή μπορούν να εξασφαλίσουν ένα ασφαλές, αξιοπρεπές και οικονομικά προσιτό σπίτι.